Diferencias entre el contrato de arras y la reserva de vivienda

Contrato de arras

El contrato de arras o arras, también conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles (como podría ser una vivienda o un automóvil), entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:

1. Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
2. Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.
3. Penales: cantidad que perderá el comprador. No obstante, el comprador no se desliga de la obligación incumplida, que puede ser exigida coactivamente. A diferencia de las arras penitenciales, el vendedor no podrá desistir del contrato. No dejan de ser una cláusula penal entregada anticipadamente, luego se aplicará su normativa.

En el Contrato de Arras¹ deberá aparecer todo lo acordado entre el comprador y el vendedor. Como regla general, este contrato deberá contemplar como mínimo:

• Datos personales de comprador y vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.
• Una descripción del bien. Es evidente que si se firme un contrato de arras como paso previo al contrato de compraventa, tendrá que describirse la propiedad en venta para que no haya lugar a dudas. En este sentido, el Contrato de Arras deberá contener datos como la ciudad en la que se encuentra el bien, dirección, la superficie… y sin olvidar señalar si existe por ejemplo un garaje o un trastero.
• Precio final por el que va a adquirir el bien.
• Cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura. Recuerda además que si la vivienda es de nueva construcción, esta cantidad tendrá que estar gravada con el 10% de IVA.
• Tiempo máximo para formalizar la venta.
• Posibles cargas de la propiedad.
• Reparto de los gastos de compraventa

En el caso que la parte compradora no desee continuar adelante con el contrato y no hayan mediado arras, el vendedor debe requerir al comprador para que cumpla su obligación.

En el caso de que este no lo haga, procederá a resolver el contrato, debiendo valorarse por el Juez la cantidad que debe devolver el vendedor al comprador.

La gente normalmente confunde arras y señal, y es frecuente ver en los contratos los dos términos colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas.

En caso de discrepancia el concepto que prima es el de la primera acepción, excepto si del contenido del contrato se desprende que no es ese el significado.

A veces puede pasar que en el enunciado del contrato se haga constar la palabra arras, pero luego en el desarrollo del contrato no exista tal concepto, constando tan solo diferentes plazos de entrega y fecha de vencimiento.

Contrato de reserva

En un contrato de reserva, el comprador reserva la vivienda a cambio del pago de una cantidad de dinero y el vendedor se compromete a venderla al recibir dicha suma. Esta cifra, a la que se conoce como señal o reserva, luego se restará del precio total de la vivienda. No hay una cantidad fija, ya que depende del acuerdo entre las partes, pero suele estar entre el 1% y el 5% del precio de la casa.

Cabe destacar que este tipo de contrato también se puede utilizar en operaciones donde la vivienda está en proceso de construcción o aún no se ha empezado a construir y obliga al vendedor a entregar el inmueble con las características estipuladas.

El contrato de reserva debe cumplir y poseer las condiciones pactadas entre comprador y vendedor, que luego sientan las bases para el contrato de compraventa.

Estos son los puntos que deben aparecer en el contrato de reserva: 

• Datos personales: Los datos identificativos del comprador y del vendedor.
• Descripción de la casa: Referencia catastral, dirección, superficie del inmueble, plaza de garaje, trasteros, etc. 
• Número del Registro de la Propiedad de la vivienda: Es necesario para saber si la titularidad de la casa corresponde al vendedor.
• Certificado de cargas de la propiedad: Revela si la vivienda se encuentra libre de cargas, hipoteca, etc.
• Importe de la señal: Suele ser del 1% al 5% del precio total.
• Forma de pago: Establece cómo se pagará el resto del importe de la compraventa, y cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor (notaría, plusvalía municipal, etc.).
• Cláusulas de rescisión: Algunas veces se pueden incluir algunas especificaciones por las cuales podría romperse el contrato.

Cómo todo contrato, establece unas serie de derechos y obligaciones para ambas partes:

Comprador

• Tiene que comprar la vivienda en el tiempo fijado y al precio pactado con el vendedor.
• Está obligado a comprar la vivienda. No puede echarse para atrás, por ejemplo, si encuentra otra a mejor precio.
• Debe cumplir los plazos de pago que se han establecido en el contrato.

Vendedor

• Tiene que vender la vivienda en el precio y plazo estipulado.
• Está obligado a vender el inmueble en las condiciones pactadas. Tampoco puede echarse para atrás si consigue un comprador que esté dispuesto a pagar más.